田明与观点面对面:朗诗“一木成林”

  对于地产外的创新业务,田明亦有更高的要求:“要想在我们朗诗的榕树林成为一棵树,而不是被砍掉的话,你必须有希望成为这个行业的前三位。”

  编者按:每一年博鳌房地产论坛,我们都在寻找中国地产商业领袖们的独特故事与视野,寻找引领中国地产创新与发展的力量。

  当他们的故事放置于中国房地产宏大背景时,我们将拥有全新路径与模式,可以观察、记录和解读中国的房地产行业。

  观点地产网再次见到田明是在八月的海南,时隔两年,他重新回归成为博鳌房地产论坛的座上客。

  下午三点从上海飞抵三亚,田明一直在处理工作,简单的晚饭过后,他终于有时间放松下来,调整好一个舒适的坐姿,与我们对话。

  深色POLO衫、运动手表,是田明最常见的装束,自从养成了登山和运动的习惯后,他瘦了很多,肤色也更加健康。

  这是他第二次参与博鳌房地产论坛,过去一年多,除了处理朗诗的业务,他又征服了几座高海拔山脉,并不时出现在各种公众场合,与同行交流。

  田明是地产界里最勤奋的思考者之一,朋友圈里经常可以看到他分享各种关于经济和形势的观点。

  保持理性,坚持常识,对企业家而言知易行难,尤其有时候这会令企业失去一些迅速发展的机会,更让人觉得有点“另类”。

  田明并不讳言朗诗的“非主流”,在他看来,地产行业的主流大多是以规模为导向的激进,没有形成自己的特色,在今天这样的大环境下有一定风险。

  就像登山一样,田明在挑战高峰之余,却不会选择将自己和团队推向不可掌控的危险中。经营朗诗,他同样走出了一条特色而安全的绿色道路。

  尽管距离上一次参与博鳌的活动的时间已经过去将近两年,但田明对房地产的态度和判断依旧,而现实恰巧印证了他的一些观点。

  他认为,无论从中美贸易的外部环境,还是730政治局会议的定调,对中国经济和房地产而言都不是利好消息:“中美之间的摩擦纠纷肯定对中国经济发展不利,对经济发展不利的事对房地产肯定也不利。”

  在内外环境的双重压力下,田明预测,房地产的发展速度会慢下来,负债率也会逐步降低。当调控周期继续延长,有些房企甚至会撑不住,出现并购、破产、重组的机会。

  凡事预则立,不预则废,田明脸色霎时变得严肃,但很快就恢复轻松:“但至少我晚上都能睡得着觉,不用半夜睡不着或者突然惊醒。”

  从政后下海经商的田明,一向善于分析大势,当同行都在拼命往前冲的时候,他早早地懂得停一停、想一想。也因此,在行业准备进入下半场的时候,朗诗依然可以游刃有余。

  4月份,朗诗宣布收购中山南朗镇项目,正式进入粤港澳大湾区;7月底,朗诗竞得成都成华区宅地,布局区域跨越珠三角、长三角和成渝地区。

  值得一提的是,不久前,朗诗更宣布收购美国亚利桑那州刚需住宅项目,包含1150个地块和140个待售房屋,标志着朗诗在充分洞悉市场的前提下加速了在美国的战略布局。

  美国是朗诗目前开拓的最重要的海外市场。从2013年开始布局,截止到目前,朗诗在美国已累计开发41个项目,其中在开发的有16个项目。朗诗美国目前在全美房地产建筑商中位列前40。

  对于土地投资,田明的态度也始终从容,喜欢在市场下行时期抓住机会出手是朗诗一贯的做法。

  田明坦言,2018年、2019年上半年,朗诗在投拓上公开市场收获都很小,都没有达到预定的规划水平。但他反而认为不投是正确的选择,当市场价格那么高,以现有资源根本就拿不到有价值的项目。

  如今,投资的窗口期开始打开了,朗诗也可以更多地出手试一试:“就像撒网,网眼会比较大一点,小鱼就不要了,大鱼才留下。”

  事实上,朗诗的杠杆率在行业中一向处于偏低的水平,2018年报显示,朗诗净负债率为39.8%,比前一年下降了4.3%。

  因此,当房企都在忙着降杠杆的下行周期,朗诗还能抓住土地投资机会,拥有略微提高杠杆的余地。

  “但是我们也要警惕,不会把负债率抬得太高,还是要控制在一个安全的、合理的范围内,毕竟是要“过冬”的,在“过冬”的时候把杠杆率调得太高不合适。”

  去面对自己必须面对的问题,面对自己原来想回避的问题,做事情才会更坦然、更平和。

  当问及为什么热爱登山时,田明曾给出的回答是:“因为企业家很孤独,这种孤独对人来说是需要排解的,比较好的方式就是寻找一项极限运动。”

  作为一个企业家,田明大多时候是孤独的,而作为一家“非主流”的房企,朗诗的多元化转型和绿色道路也一直是行业里的“另类”。

  “朗诗的非主流既体现在产品上,也体现在商业模式上,以及对风险的态度与主流房企不一样。”田明向我们一一罗列,看起来并没有因为朗诗的非主流而“感到孤独”,相反他对此有些高兴。

  从2001年平安夜创立朗诗以来,规模就不是田明最看重的因素,如何活得更长、走得更久是他始终在思考和坚持的事。

  回顾朗诗从2012年开始提出深绿战略,到如今逐转型棋至中盘,当主流房企在努力加杠杆冲规模时,朗诗的绿色差异化道路已经走了6年。

  田明介绍,2012年,朗诗首次在原有绿色战略基础上提出深绿战略,聚焦绿色开发之外,更要做绿色服务、绿色养老和绿色金融。

  2013年,朗诗在港股成功上市;2014年,朗诗再提出地产转型升级“三化”战略,包括产品差异化、资产轻型化、收益多样化,由此进入了坚决的转型时期。

  “朗诗是战略导向型的公司,我们觉得那个趋势是那样,就会照着战略往前走。”

  小股操盘是这一时期朗诗最突出的特征,到目前为止,朗诗在操盘项目中的占比很好地控制在了30%。

  围绕地产主业,2016年,朗诗正式进入长租公寓领域,并将其作为集团的支柱业务之一。2018年,朗诗再将物业公司独立出来。

  尽管战略坚定,对朗诗而言,过去一年也并不平静,从更名到将长租业务剥离出上市平台,朗诗的动作在行业内引起了不少的关注。

  他强调,上市平台朗诗绿色集团是朗诗集团旗下的一个控股子公司,所谓的剥离,只是将长租业务从上市平台剥至集团层面经营,并非因为不看好而放弃这个业务。

  田明透露,未来朗诗的长租公寓和养老都会引入一些有战略价值的股东,将这两项业务的规模做大。

  “有人是因为战略调整了不想做它了,有人是因为一些策略因素,但我们的原因是想把集团旗下每一个业务板块都变成一家独立的公司,用专业的平台来做,所以不是不做,而是要继续做大。”

  榕树是生长在中国南方热带和亚热带地区的一种树,居住在南方的人或许都听说过,榕树的枝干和气生根交织在一起,向周围不断延伸,形成茂密的丛林,因此也被称作“一木成林”。

  田明口中的榕树林计划,是一项包含朗诗集团旗下所有业务的发展计划,包括中国地产、美国地产、朗诗青杉资本、朗诗寓长租公寓、常青藤养老、朗诗绿色物业。

  每项业务都是一个大生态系统里的独立体,同时在战略上彼此协同,每多一个主干,整个集团的战略协同能力就会增强。

  不过,对于地产外的创新业务,田明亦有更高的要求:“要想在我们朗诗的榕树林成为一棵树,而不是被砍掉的话,你必须有希望成为这个行业的前三位。”

  以青杉资本为例,他向我们介绍,这是一个做存量物业投融管退业务的机构,目前管理资产规模超过一百亿,有十几个存量项目散布在北京、上海等一线城市。

  其中上海更几乎涵盖了所有存量改造的业态,包括长租公寓、服务式公寓、散售公寓、住宅、写字楼、商业改造等等。

  虽然多元化转型已走过6年,并形成多个独立的业务板块,但田明认为,朗诗的转型仍在继续。

  “成功要等到中国经济稳住了,还要有外部环境的支持,它不仅仅是一个自己内部定义的事情。”

  你自己做得不错,但市场还在垫底,还在急流险滩里面挣扎的时候,没有企业家有条件可以说自己的企业获得了真正的成功。

  观点地产新媒体:从去年到现在中美贸易摩擦持续了一年,您觉得对房地产会有一个利好还是利空?

  田明:这个事情肯定对中国经济发展不利,对经济发展不利的事对房地产肯定也不利。不可能说对中国大的社会经济都不利然后独独对房地产有利,这种事不可能存在,因为房地产是社会经济其中的一个组成部分,不可能独立于经济自己发展自己的,这是做不到的。

  中央已经在730会议上说了,第一次说不会用房地产来刺激短期的经济增长,我觉得这个认识是对过去的进一步的提升。之前是说房住不炒,然后到不短期刺激,心水55887现场开奖这是一个进化的过程,这个定调还是挺重要的。

  同时,我也觉得在中国的社会总负债率这么高的情况下,如果再去用短期的房地产刺激来拉动经济增长的话,金融风险会越来越大。

  观点地产新媒体:近段时间朗诗在国内也开始有一些公开市场拿地,比以往来说是相对激进一些的,是您觉得今年是一个比较好的拿地时机吗?

  田明:最近这段时间市场开始下调,预期改变了,可能手上的钱也变紧了,所以在有些地方已经开始出现一些有投资价值的机会出现。

  我们觉得投资的窗口期开始打开了,所以这时候可以出手试一试,但是也不会猛烈追高把它硬要抢下来。如果合适就拿,如果抢得太激烈我们就会放弃。

  田明:投拓没有目标,2018年到2019年上半年,我们的投拓上公开市场收获都很小,没有达到预定的规划水平。我们觉得不投是对的,投了就错了,因为市场那么高根本就拿不到有价值的项目。

  现在我们也不知道下行的幅度有多大,持续时间有多长,不过我估计会超出很多人的预期,可能会相当的长,不是一个短期的周期波动,而是一个长期的趋势。

  目前还不明确市场后面怎么演变,也不会定一个计划说投多少钱或者拿多少地,基本是根据市场的情况来做调整,出现有投资机会的我们就去试一试,就像我们撒网,那个网眼会比较大一点,小鱼就不要了,大鱼才留下。

  适当增加一些现金流,适当把杠杆率提高一点是可以的,因为我们前几年比较自律,比较约束自己,没有好的投资机会,所以拿地拿得比较少,杠杆率相对来说在行业里面处于比较低的位置。

  但是我们也不会抬得太高,还是会保持警惕,把负债率控制在一个安全的、合理的范围内,毕竟我们的预测是下行,是要“过冬”的。

  在“过冬”的时候把杠杆率调得太高不合适,还有杠杆的结构也要考虑,不能全是高成本的负债,也不能是很短时间的负债,短期偿债压力不能太大,负债的结构、负债的成本跟负债率都是要通盘考虑的。

  田明:未来整个房地产行业所有企业都会承受压力,但是那些负债率特别高的,然后拿了好多高价地的、甚至好多地王在手上的,这样的企业扩张速度特别快,策略特别的激进,我觉得这些企业可能会难受。

  田明:有可能会发展速度慢下来,压力会比较大,有可能要出让项目解决自己的困难,也可能把公司控股权丢掉,或以各种各样的方式

  要么受到重创,要么发展速度延缓下来。如果我们下行期长,国家也没办法用很激进的方式去救市,因为国家也受自身的条件约束没办法做,这时候可能会有些房企撑不住,会有并购。

  负债率开始的时候是加大的,加大到一定的程度,随着并购、破产、重组的机会出现,会逐步地降下来。

  观点地产新媒体:您一直都说朗诗是一个“非主流”的企业,未来会成为这个行业的主流吗?

  田明:朗诗的“非主流”首先体现在产品上,我们做的都是绿色的、环保的,对客户来说是健康的、舒适的住宅,而主流开发商都做的是毛坯房、快周转的那种刚需房子,所以产品上我们不一样。

  商业模式上也不太一样,我们从2014年年底到现在基本上进入小股操盘阶段,很少有项目全是我们的股权,都是以小股操盘为主。在我们操盘的项目里面,朗诗的股东权益平均占比也就30%。

  第三,说朗诗非主流,其实还跟这个行业里面的主流企业有一点不同,就是在对风险的态度上不一样。

  朗诗不愿意去冒太大的风险,不会把自己搞得有可能在风险崩溃的时候命悬一线。我们认为经营企业是一个很严肃的事情,不能够把企业的经营变成一次赌博。

  如果从日本、台湾地区、香港地区、东南亚、美国的经验看的话,这些国家和地区都出现过大的金融危机,都出现过资产泡沫的破灭,伤亡还是挺惨重的。有自己特色的企业,有自己稳健的财务策略的企业活下来了,而那些过于激进的企业,那些主流的企业好多都消失了。

  田明:我认为是市场误读或者外界对我们的误解,其实朗诗绿色集团这个上市公司是朗诗集团的控股子公司,朗诗集团占了超过百分之五十的股权。

  这个子公司过去的业务比较多,现在我们想让这个子公司聚焦于绿色科技地产,所以我们把地产业务全摆在这里面,把非地产业务剥离回集团。

  我们讲的榕树林计划是朗诗控股集团的榕树林计划,不是上市公司的榕树林计划。

  我们的榕树林计划里有朗诗寓长租公寓,有常青藤养老,有朗诗青杉资本,也有朗诗绿色物业,我们还有美国公司,这些都是属于集团的业务。

  所以媒体或者市场一看我们上市公司把长租公寓剥离,就觉得我们对长租业务不认可、不看好了,其实不是,我们剥离到哪儿去?不是要卖给别人,我们是剥离到自己百分之百股权的集团去了,所以我觉得是市场误会了。

  田明:何止继续做,从百分之五十几股权的公司剥至百分之百股权公司来做,说明是要自己亲自做。

  有人是因为战略调整了不想做,有人是因为一些策略上的原因,每家情况不一样,我们的原因是想把集团旗下每一个业务板块都变成一家独立的公司,用专业的平台来做,这是我们的计划。

  我们的常青藤养老跟朗诗寓长租公寓,都准备引入战略投资者,不再是我们自己单枪匹马干,而是把有资源互补的、有共同战略目标的企业整合起来一起布局长租公寓市场。

  引入战略投资人之后,这些朗诗控股的“朗字系”业务,它也会独立走出自己的发展轨道,所以每个业务都是一个独立的平台。

  现在,长租公寓市场恰恰是强者扩张的时候,对有信心的人,对这个市场长期看好的人,以及自身的能力比较强的人,这时候是发展的时机,是坚定的看多者以及强者发展的好时机。

  田明:跟长租一样,我们都是想名列前茅的。在每一个领域里面,房地产其实是我们在绿色细分市场里面一直是跑在前面的,而且将来它会形成差异化的产品优势,形成小股操盘的优势。

  随着未来市场在这个方向上越来越开阔,我们会获得越来越多的发展机会,我们比的不是一时一地的得失,我们比的是五年、十年、二十年以后看谁发展的好。

  我们首先在细分市场里面取得领先地位,而这个细分市场又代表未来的主力市场,所以我们未来会有更好的发展。

  长租公寓我们也是类似的战略,我们希望未来成为行业内第一。但这不是一蹴而就的事,我们还得要把自己各方面的能力,包括团队、品牌、运营等这些都打造好,然后稳步的发展。

  养老到目前为止市场上还没有可以可复制的盈利模式,地产商做养老地产,其实本质上还是卖房子,盈利模式还是靠卖房子赚钱,医疗机构做养老还是床位、周转、药费那种盈利模式,保险公司做养老机构,最后盈利点还是在卖保险上,真正在养老服务机构运营方面能做好的现在还没有。

  我们做的不是养老地产,我们做的是养老服务,做的是运营,所以我们希望成为养老服务市场上最早能找到一个可以复制的盈利模式的公司。

  从2013年开始,我们一直在探索,要想在这个行当里面一个新兴的领域去探索,必然是一个漫长的过程。

  中国的开发商能够培养出这么一个树苗出来的几乎没有,这也是朗诗值得自豪的地方。

  田明:我们公司是2001年年底12月24日平安夜成立的,成立的时候先开始做常规项目,到2005年开始做朗诗国际街区,进入了绿色科技地产这个领域。在这之后,朗诗就定下了聚焦绿色科技地产的差异化的竞争战略,然后坚定地按照这个战略去发展。

  到现在已经发展了好多年,那时候完全是一个聚焦差异化的竞争战略,聚焦在绿色科技地产上。然后到2012年的时候,经历了2008年的金融危机,经历了四万亿的刺激,市场急剧的上升,那时候我们感觉中国的经济要进入新的阶段了,房地产随着经济的下行也会进入到现在这个阶段。

  凡事预则立,不预则废。所以那时候我们在上海发布了一个朗诗的深绿战略,原来是个绿色战略,后来发布深绿战略,提出要做绿色开发,要做绿色服务、绿色养老和绿色金融。

  2012年把这个深绿战略发布以后,2013年就干了好多事,在香港收购了一家上市公司把地产业务注入进去;然后到美国去开发项目。

  紧接着在南京的一个社区里面开始做养老服务,成立青杉资本做绿色金融,这些事情是2012年提出来的,2013年已经走了好几步出去,

  2014年提出朗诗地产转型升级“三化”战略,即产品差异化、资产轻型化、收益多样化,朗诗地产从那以后就进入了坚决的转型时期。

  从资产的重量上看,其实我们提这个资产轻型化后还是重资产的,只不过以前是百分之百的重,每个项目都是自己的,后来逐步的把重量降了一点下来。2014年年底是百分之百所有项目全是朗诗一个股东,2015年降到了70%,2016年降到了40%,2017年降到了30%,以后就在30%上下波动,不再降了,这是我们设定的区间。

  2016年年底我们开始把长租公寓作为一个支柱业务,就是榕树林里面的其中一棵树,朗诗寓长租公寓;2017年的时候养老从南京进入了新的城市;2018年的时候,物业公司独立出来成为一项新业务,既为朗诗地产服务也为其他业主方、社区、楼盘服务。

  青杉资本现在管理资产规模有一百亿了,有十几个项目散布在北京、上海,其中上海的项目最多,几乎涵盖了各种地产业态。

  所以要在朗诗的榕树林里面成为一棵树,而不是被砍掉的话,必须要有希望成为这个行业的前三位。

  中国房地产经历了急剧的波动,政策调整、市场调整以后,渐渐地进入了新时代,我们叫2.0时代,这时候如果适应了新的经济环境,适应了新的房地产行业,各领域都相当的成长起来了,这时候我们可以初步说成功了。

  这不是一个仅仅从自己内部来定义的事情,就像在一条船上,经过一个急流险滩,风急浪大,等冲过这一段以后适应了,后面又扬帆远航了,这时候可以说转型成功了。如果还在急流险滩里面挣扎的时候,没有条件说这话,所以我们还得看外部的环境,还得看内部进化的速度。

  田明:一定要专业化,一定要细分,这是未来房地产的趋势,我们分出好多业务板块,都是为了细化,为了进入未来的细分市场。

  然后要表现得足够专业,每人都有自己擅长的领域,好运来高手论坛,在那个领域里面你要成为一个强者。一定是往这个方向去的,我们也就是顺应这样的一个趋势走过去。

  希望能在未来的市场中活下去,能找到自己的生存之道。现在能活下去就很好,好多公司会消失,所以能活下去就是一个最高的目标。

  领袖访谈 领袖的意义绝不在于复制性,而在于他的命运成为诠释时代进程的符号。

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